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Références: le décret est pris pour l'application, d'une part, des articles 17-1-A et 22 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans leur rédaction issue de l'article 211 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique et, d'autre part, de l'article L. 111-6-6 du code Pour l'application de l'article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965, l'assemblée générale décide des moyens et supports techniques permettant aux copropriétaires de participer aux assemblées Applicationde l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965. L’article 88 de la loi n° 2015-990 du 6 août 2015 pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques, dite loi Macron, a Différenteslois se sont succédées depuis 1965 : La loi Herzog du 1er juin 1965, la loi Bambuck du 28 juin 1989, la loi Buffet du 23 mars 1999, la loi du 5 avril 2006. La dernière en date est la loi n°2008-650 du 3 juillet 2008 qui étend la pénalisation, au delà de l'usage, à la simple détention de produits ou procédés interdits et prend en compte les exceptions liées à un besoin Laprésente Convention remplacera dans les rapports entre les Etats qui l'auront ratifiée, les articles 1 à 7 des Conventions relatives à la procédure civile, respectivement signées à La Haye, le 17 juillet 1905 et le premier mars 1954, dans la mesure où lesdits Etats sont parties à l'une ou à l'autre de ces Conventions. Avis Site De Rencontre Totalement Gratuit. La distinction entre les différentes catégories de travaux La loi du 10 juillet 1965 n°65-557 distingue deux grandes catégories de travaux - Les travaux d'entretien, de réparation, de réfection des parties communes et d'équipements communs rendus nécessaires pour assurer la conservation de l'immeuble en bon état caractère obligatoire pour le syndicat. Ce dernier a pour mission d'assurer la conservation de l'immeuble sous peine d'engager sa responsabilité article 14 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965. - Les travaux d'amélioration caractère facultatif. L'assemblée générale des copropriétaires est libre de décider dans le respect des conditions prescrites par la loi Le syndicat est seul compétent pour décider l'exécution de travaux sur les parties communes de l'immeuble, qu'il s'agisse d'entretien ou d'amélioration Cour d’Appel de Paris, 29 mars 2000 La qualification des travaux est une question de fait souverainement appréciée par les juges du fond Civile 3 10 juillet 1967. I/ Les travaux d’entretien Les travaux de maintenance article 45 du décret du 17 mars 1967 Les travaux de maintenance sont approuvés globalement par l’assemblée générale dans le vote du budget prévisionnel annuel article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965. Ce sont des travaux d'entretien courants comme par exemple - l'entretien des canalisations communes CA Toulouse, 15 févr. 1999, - la remise en état de fonctionnement de la minuterie CA Paris, 12 nov. 1997, - l'aménagement du local du gardien pour le mettre aux normes modernes Civile 3 13 déc. 1977 Les travaux destinés à prévenir la défaillance d'un élément d'équipement commun ou à remplacer cet équipement lorsque le prix de ce remplacement est compris forfaitairement dans le contrat de maintenance ou d'entretien y afférent. Sont également assimilées aux travaux de maintenance les vérifications périodiques des éléments collectifs ascenseur… imposées par la réglementation en vigueur. Les travaux hors maintenance article 44 Ils doivent être décidés par l'assemblée générale statuant à la majorité simple de l'article 24 de la loi Les travaux qui entrent dans cette catégorie sont, par exemple – la réparation du gros oeuvre, comme la réfection de la toiture ou l'étanchéité de la toiture-terrasse Civile 3 25 mars 1992 ou des balcons Civile 3 10 octobre 1990 ; – les travaux d'entretien des façades de l'immeuble CA Paris, 29 mars 1991 ; – la réfection de la cage d'escalier CA Paris, 12 novembre 1997 ; – les travaux dans un couloir CA Paris, 31 août 2000; – le remplacement des garde-corps des balcons CA Paris, 22 juillet 2005 ; – la remise en état des planchers CA Montpellier, 19 juin 2007 ; Concernant le ravalement, par principe les travaux relèvent de l'entretien normal de l'immeuble. Mais d'autres travaux, exécutés à l'occasion de l'opération principale, peuvent constituer des améliorations. Lorsque le ravalement inclus certaines parties communes fenêtres, le règlement de copropriété prévoit que l'assemblée générale peut décider la réalisation d'un ravalement portant à la fois sur les façades de l'immeuble et sur les parties privatives qui s'y rattachent au titre des travaux d'entretien CA Paris, 19 mars 1997. La réparation ou la réfection des éléments d'équipement constituent des travaux d'entretien D. art. 44, 2° - chauffage collectif, ascenseur, climatisation. Sur la question du chauffage collectif, les tribunaux considèrent que dans la mesure où le remplacement des installations ou le recours à une nouvelle source d'énergie est la solution la plus rationnelle au plan économique, il s'agit de travaux entrant dans la maintenance de l'immeuble Civile 3 22 mai 1997. II/ Les travaux d'amélioration Les travaux prévus à l’article 30 de la loi 10 juillet 1965 ne peuvent être entrepris, sauf cas d’urgence, qu'à l'expiration du délai de recours de deux mois en annulation de la décision prise par l'assemblée général article 42 alinéa de la loi. Les travaux d’amélioration sont par exemple – la transformation d'un ou plusieurs éléments d'équipement existants ; – l'adjonction d'éléments nouveaux ascenseur, climatisation… ; – l'aménagement de locaux affectés à l'usage commun ; – la création de locaux à usage commun. En effet, les travaux réalisés dans les parties communes doivent permettre - D’adapter les structures existantes de l’immeuble à de nouveaux besoins de la copropriété - De créer de nouveaux locaux à usage collectif ou des éléments d’équipement commun La loi prévoit deux conditions pour que les travaux soient considérés comme des travaux d’amélioration. Ils doivent - répondre au critère matériel de l'amélioration - être conformes à la destination de l'immeuble Le remplacement d'un matériel ou d'une installation par un autre plus perfectionné sera analysé en une amélioration CA Aix-en-Provence 13 mars 1997. Le remplacement d'un chauffage collectif défectueux ou vétuste par un chauffage individuel est considéré comme une amélioration Civile 3 13 décembre 1983. Le remplacement de l'installation d'origine devenue vétuste par l'installation d'un ballon d'eau chaude dans chaque appartement constitue une amélioration du fait des économies d'énergie occasionnées Civile 3 9 mai 2012 n° III/ Les autres catégories de travaux - Les travaux mixtes Il peut arriver que l’on soit en présence de travaux mixtes, c'est-à-dire des travaux de réfection à l'identique et d'autres qui apportent une amélioration. Dans ce cas, il faut intégrer l’ensemble des travaux réalisés soit dans la catégorie des travaux d’entretien, soit dans celle des travaux d’amélioration. Pour cela, il faut prendre en compte le caractère dominant des travaux. - Les travaux obligatoires en vertu de la loi L’article 25 e de la loi du 10 juillet 1965 prévoit une catégorie de travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires. La réalisation de ces travaux ne dépend plus de la volonté du syndicat. L'assemblée générale se prononce simplement sur les modalités d'exécution des travaux à la majorité des voix des copropriétaires. - Les travaux nécessaires et urgents Ces travaux doivent être commencés d’urgence afin de sauvegarder l’immeuble. C’est pour cela que la loi permet au syndic de prendre les dispositions qui s'imposent, sans avoir à demander une autorisation préalable de l'assemblée générale. La décision d'exécuter des travaux peut, comme toute décision prise par l'assemblée générale, faire l'objet d'une action en nullité par un copropriétaire opposant ou défaillant dans les conditions prévues à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965. Joan DRAYAvocat à la Courjoanadray 76/78 rue Saint-Lazare 75009 PARIS tel Anne Muzard En copropriété, chaque copropriétaire est propriétaire des parties privatives comprises dans son lot ainsi que d’une quote-part de parties communes ; il en use et jouit librement » sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble L. n° 65-557, 10 juillet 1965, art. 9. Par ailleurs, cette liberté comporte des limites, dès lors qu’un copropriétaire souhaite modifier un lot. Vente, achat, ou envie de changer son mode d’occupation ? A chaque situation correspondent des règles précises à respecter. Quelle est l’étendue de cette liberté en cas de division d’un lot, ou bien lors de la réunion de plusieurs lots ? Dans quelle mesure est-il possible de transformer un lot ? 1. Division d’un lot de copropriété Le principe est la liberté de division d’un lot de copropriété. Toutefois, cette liberté est encadrée par deux législations le statut de la copropriété a et la loi SRU b. a. Règles issues du statut de la copropriété Tout d’abord, la division ne peut porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble. Cette atteinte relève de l’appréciation des juges du fond, lesquels s’attachent essentiellement au standing de l’immeuble Cass. 3e civ. 4 mai 1995, n° Par ailleurs, le règlement de copropriété ne doit comporter ni interdiction, ni restriction. De telles clauses interdisant ou limitant les divisions de lots sont admises dès lors qu’elles sont justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation L. n°65-557, 10 juillet 1965, art. 8 al. 2. Cass. 3e civ., 6 mai 1987, Loyers et copr. 1987, comm. 278. Tant que leur illicéité n’a pas été prononcée par un juge, elles doivent être respectées. En outre, en tout état de cause, la répartition des charges entre les fractions issues du lot subdivisé est, lorsqu’elle n’est pas fixée par le règlement de copropriété, soumise à l’approbation de l’assemblée générale statuant à la majorité prévue à l’article 24 L. n°65-557, 10 juillet 1965, art. 11, al. 2. Si la division s’accompagne de travaux affectant les parties communes, les copropriétaires réunis en assemblée générale devraient se prononcer à la majorité de l’article 25, sans préjudice des autorisations administratives qui seraient nécessaires. b. Règles issues de la loi SRU L’article du code de la construction et de l’habitation Créé par la loi SRU dans sa rédaction issue de la loi Alur interdit toute division d’immeuble en vue de mettre à disposition des locaux à usage d’habitation • d’une superficie et d’un volume habitables inférieurs respectivement à 14 m2 et à 33 m3, • ou qui ne sont pas pourvus d’une installation d’alimentation en eau potable, d’une installation d’évacuation des eaux usées ou d’un accès à la fourniture de courant électrique, • ou qui n’ont pas fait l’objet de diagnostics amiante en application de l’article L. 1311-1 du code de la santé publique. • ou sont soumis à un risque de saturnisme lorsque l’immeuble relève des dispositions de l’article L. 1334-5 du même code. Ainsi, un lot ne peut être qualité de local d’habitation que si les conditions cumulatives suivantes sont réunies • sa superficie et le volume habitable sont respectivement supérieurs à 14 m2 et à 33 m3, • il est pourvu d’une installation d’alimentation en eau potable, d’une installation d’évacuation des eaux usées ou d’un accès à la fourniture de courant électrique. A défaut, les sanctions encourues sont une peine d’emprisonnement de deux ans et une amende de 75 000 euros. Pour certains auteurs, les divisions irrégulières encourraient en outre la nullité absolue, pour violation d’une règle d’ordre public V. Lafond J., Loi SRU et pratique notariale de la copropriété, JCP N 2001, n° 17, p. 767. Par ailleurs, le logement donné en location doit, outre être en bon état d’entretien, d’usage, de réparation et de fonctionnement L. n° 89-462, 6 juillet 1989, art. 6., répondre aux critères de décence du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002. Les critères sont très nombreux. Nous préciserons ici uniquement que le logement doit disposer au moins d’une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 m2 et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 m soit un volume habitable au moins égal à 20 m3 D. n° 2002-120, 30 janv. 2002, art. 4. V. également CCH, art. R. 111-2 al. 2 et 3. 2. Réunion de lots de copropriété Le principe est également la liberté de réunion de plusieurs lots de copropriété contigus détenus par un copropriétaire unique. Toutefois, de la même manière, cette réunion ne doit pas porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble CA Paris, 23e ch. B, 17 mars 2005, Loyers et copr. 2005, comm. 123, obs. G. Vigneron. Ainsi, si la réunion nécessite le percement de murs ou de planchers qualifiés de parties communes L. n°65-557, 10 juillet 1965, art. 3, les copropriétaires réunis en assemblée générale devraient au préalable autoriser la réunion physique à la majorité de l’article 25. En cas de refus, le copropriétaire pourrait solliciter l’autorisation du tribunal de grande instance L. n°65-557, 10 juillet 1965, art. 30. La réunion de lots pour constituer un lot unique peut nécessiter l’appréhension physique de parties communes, comme des couloirs ou des paliers communs. En pareil cas, l’acquisition de la partie commune concernée devra être au préalable être agréée à la majorité de l’article 26. Il résulte des règles de publicité foncière que ne peuvent être réunis • des lots grevés de charges différentes D. 14 oct. 1955, art. 71-6 al. 5 ; • un lot principal et des locaux secondaires caves, chambres de service D. 14 oct. 1955, art. 71-2. La réunion de lots ayant des affectations différentes nécessite une modification de la consistance La consistance d’un lot de copropriété, comme la transformation de commerce en habitation, peut être modifiée sous les conditions suivantes • respect de la destination générale de l’immeuble Cass. 3e civ., 20 mai 1998, n° ; • absence d’atteinte aux droits des autres copropriétaires ; • approbation par les copropriétaires réunis en assemblée générale. En effet, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l’ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation 10 juillet1965, art. 5. Un cas particulier mérite une attestation particulière. Il s’agit de celui de l’augmentation de surface dans l’emprise d’un lot existant, notamment par la création d’une mezzanine. 3. Transformation d’un lot de copropriété Une telle opération a pour effet d’utiliser le droit de construire, lequel est un accessoire des parties communes L. n° 65-557, 10 juillet1965, art. 3.. Par conséquent, l’accord préalable des copropriétaires réunis en assemblée générale à la majorité de l’article 26 est requis. A défaut, le délai de prescription est celui des actions réelles savoir trente ans Cass. 3e civ., 10 janv. 2001, n° La loi Alur ayant supprimé le COS dans les communes dotées d’un PLU, ou d’un PSVM, certains considèrent que dans les communes dans lesquelles le COS avait été supprimé, les travaux d’installation d’une mezzanine à l’intérieur d’un lot privatif, ne constituent plus l’exercice d’un droit de construire commun requérant une autorisation préalable des copropriétaires réunis, et ce même si la création de surface de plancher nécessitait l’obtention d’une autorisation d’urbanisme. Nous ne partageons pas totalement cette analyse. En effet, le droit de construire demeure un droit accessoire aux parties communes et appartient à la collectivité 112° Congrès des Notaires, 2012, 3° Commission, n° 3227. La création de lots privatifs impose de leur affecter des tantièmes de parties communes et de charges, et par suite de les leur céder. De la même manière, la création d’une mezzanine au sein d’un lot existant doit également nécessiter la modification de sa désignation et l’attribution et la cession des tantièmes de parties communes et de charges supplémentaires. Lire l’article sur Seul un copropriétaire d'un ou plusieurs lots dans la copropriété qu'il est amené à gérer peut être syndic non cette condition disparaît, le mandat devient caduc à l'expiration d'un délai de trois mois suivant l'événement. Durant ce délai, le syndic convoque une assemblée générale et inscrit à l'ordre du jour la question de la désignation d'un nouveau syndic. le 07 décembre 2017 Une certaine controverse pouvait exister sur l’obligation d’instituer un conseil des résidents pour les résidences dont le règlement de copropriété était antérieur à la fin juin 2016. La consultation ci-dessous, confirme la position adoptée par notre société, au sein des résidences que nous gérons, l’an passé après parution des textes ci-dessous cités. Philippe BERNARD Directeur Général SOPREGI Les dispositions de l’article 41-7 de la loi du 10 juillet 1965 sont- elles applicables aux résidences services dites de première génération et ce, quelle que soit la date de publication du règlement. L’article 14 de la loi n° 2015-1776 du 28 décembre 2015 relative à l'adaptation de la société au vieillissement a institué un conseil des résidents. Ainsi, a été institué dans la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 un nouvel article 41-7. Relativement à l’application dans le temps des dispositions issues de la loi du 28 décembre 2015, l’article 91 de ladite loi dispose Les articles 41-1 à 41-6 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans leur rédaction résultant du I de l'article 14 de la présente loi, s'appliquent à l'expiration d'un délai de six mois suivant la promulgation de la présente loi. Les résidences-services dont le règlement de copropriété a été publié avant l'expiration du délai mentionné au premier alinéa du présent article restent régies par les articles 41-1 à 41-5 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, dans leur rédaction antérieure à la présente loi. Le 4° de l'article L. 7232-1-2 du code du travail, dans sa rédaction antérieure à l'article 15 14 de la présente loi, leur demeure applicable. Pour ces résidences-services, le syndic inscrit chaque année à l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires la question de la mise en conformité du règlement de copropriété avec les articles 41-1 et 41-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, dans leur rédaction résultant de la présente loi. La décision de procéder à la modification du règlement de copropriété est prise à la majorité prévue à l'article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée. La mise en conformité du règlement de copropriété entraîne l'application des articles 41-1 à 41-6 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, dans leur rédaction résultant du I de l'article 14 ». Ainsi, n’étant pas visé par le 1er alinéa de l’article 91, il convient, à notre sens, de considérer que l’article 41-7 est d’application immédiate. Une telle interprétation semble d’ailleurs confirmée par la lecture du décret d’application n° 2016-1446 du 26 octobre 2016 En effet, l’article 9 de ce décret est venu préciser les modalités de fonctionnement du conseil des résidents. Ces dispositions ont été codifiées aux articles 38-8 et 38-9 du décret du 17 mars 1967. Or, l’article 11 du décret du 26 octobre dispose précisément Le présent décret entre en vigueur le premier jour du mois suivant celui de sa publication au Journal officiel de la République française. Toutefois, les dispositions des articles 1er à 8 ne s'appliquent pas aux résidences-services dont le règlement de copropriété a été publié avant l'expiration du délai mentionné à l'article 91 de la loi du 28 décembre 2015 susvisée. La mise en conformité du règlement de copropriété dans les conditions prévues au même article entraîne l'application des articles 1er à 8 du présent décret ». Ainsi, l’article 9 n’est pas visé. En conséquence, il ressort d’une interprétation littérale des textes susvisés, et sous réserve de l’appréciation souveraine des tribunaux, que ces dispositions sont immédiatement applicables quelle que soit la date de publication du règlement de copropriété, peu importe que ces résidences services soient encore régies par les dispositions des articles 41-1 à 41-5 dans leur version antérieure. Le code de la Copropriété Litec, édition 2018, précise sous l’article 41-7 L’article 41-7 ne fait pas partie des textes dont l’entrée en vigueur a été différée. Il est donc applicable dans les conditions de droit commun ». Fédération Nationale de l'Immobilier 129, rue du Faubourg Saint-Honoré 75008 Paris Source FNAIM Retour Question Bonjour,Je voudrais juste avoir la confirmation que l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 autorise bien un copropriétaire à convoquer une Assemblée en vu de nommer un Bonsoir,L’article 17, alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965 sur le statut de la copropriété prévoit la désignation du syndic par le président du tribunal de grande instance à défaut de nomination du syndic par l'assemblée générale des copropriétaires convoquée à cet effet ».Mais la loi Macron » du 6 août 2015 a effectivement ajouté un alinéa 4 aux termes duquel dans tous les autres cas où le syndicat est dépourvu de syndic, l'assemblée générale des copropriétaires peut être convoquée par tout copropriétaire, aux fins de nommer un syndic. A défaut d'une telle convocation, le président du tribunal de grande instance, statuant par ordonnance sur requête à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé de convoquer l'assemblée des copropriétaires en vue de la désignation d'un syndic ».La deuxième phrase de ce nouvel alinéa, concernant la désignation par le président du TGI d’un administrateur provisoire aux fins de convoquer une assemblée générale, ne fait en réalité que légaliser » une possibilité déjà convocation de secours par un administrateur provisoire était déjà prévue par l’article 47 du décret du 17 mars 1967 sur le statut de la copropriété, tel qu’interprété par la jurisprudence voir ; 3ème civ., 16 mai 1977, Rev. Loyers 1978, p. 106.Ce qui est nouveau, c’est la possibilité pour un copropriétaire de convoquer directement l’assemblée générale. De l’avis unanime, ce procédé beaucoup plus simple rendra le recours à la nomination d’un administrateur provisoire il ressort de l’articulation des alinéas 3 et 4 de l’article 17 que la convocation directe par un copropriétaire n’est possible que si l’absence de syndic n’est pas liée à un défaut de nomination du syndic par l’assemblée générale des copropriétaires convoquées à cet effet ».Si, dans le cas de vos adhérents, l’assemblée générale d’octobre 2018 a été convoquée avec à l’ordre du jour la nomination d’un syndic, la possibilité d’une convocation par un copropriétaire pourrait être contestée, même si l’ancien syndic n’avait a priori plus mandat pour convoquer voir Code de la copropriété Lexis-Nexis 2019 p. 718.En revanche, la convocation directe devrait être possible si, par exemple, l’assemblée générale a été convoquée sans que la nomination d’un nouveau syndic soit à l’ordre du jour ibid. p. 717.A noter certes, à ce jour l’article 47 du décret de 1967, relatif à l’hypothèse d’absence de syndic non liée à un échec de nomination en assemblée générale, ne mentionne que la convocation par un administrateur provisoire désigné par le juge. Il n’a pas été mis à jour pour évoquer aussi la convocation directe par un aucun des ouvrages que j’ai consultés n’envisage cette lacune comme une remise en cause de l’apport de la loi Macro qui, en tout cas sur ce point, est considérée comme directement applicable. Il est possible que l’article 47 soit mis à jour dans le cadre des prochaines réformes attendues.

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